Investissement immobilier professionnel (SCI)

En bref

• Subject types : pme, association, institution
• Catégories de documents : identity, corporate, financial, property
• Dimensions de scoring : document_completeness, identity_consistency, document_consistency, cross_document_coherence, financial_compliance, financial_ratios_compliance
• Temps d'analyse : ~1 min

1. Qu'est-ce que c'est ?

Ce projet analyse la conformité d'un dossier d'investissement immobilier professionnel, typiquement réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI). Il est utilisé par les courtiers pour les acquisitions de locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, ou immeubles de rapport professionnels.

La dimension financière est prépondérante (30 %) car l'opération repose sur la capacité locative, le rendement, et la solvabilité de la structure.

2. Documents obligatoires et recommandés

Spécificités

• Pour une SCI en création : fournir le projet de statuts et l'engagement de souscription.
• Pour une SCI existante : fournir le dernier bilan et l'assemblée générale approuvant l'acquisition.
• Si le bien est loué : fournir le bail commercial en cours et le dernier quittancement.
• Le compromis de vente doit mentionner les conditions suspensives (obtention du prêt).

3. Scoring

Dimensions et poids

Seuils financiers

Ratios sectoriels (NAF)

Formules

Rendement locatif brut :

$\text{Rendement brut} = \frac{\text{Loyers annuels hors charges}}{\text{Prix d'acquisition (frais inclus)}} > 0.04$

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) :

$\text{DSCR} = \frac{\text{Loyers bruts} - \text{Charges locatives}}{\text{Annuité du prêt}} > 1.1$

Taux d'endettement :

$\text{Endettement} = \frac{\text{Mensualités}}{\text{Loyers perçus}} < 0.35$

Effet de levier :

$\text{Effet de levier} = \frac{\text{Rentabilité nette}}{\text{Taux d'intérêt}} \times 100$

4. UX — Parcours dans l'interface

1. Création du dossier : sélectionner project_type = investissement_immobilier_pro. Saisir le SIREN de la SCI et l'adresse du bien. Le type de sujet est limité à pme, association, institution.
2. Upload du compromis de vente : l'OCR extrait le prix d'acquisition, les frais, la date de signature, et les conditions suspensives.
3. Upload des statuts de la SCI : extraction des associés, du capital social, et de la gérance.
4. Analyse locative : si bail fourni, extraction du loyer annuel, des charges, et de la durée du bail. Calcul du rendement brut et net.
5. Tableau de financement : Fair Cases construit automatiquement le plan de financement (apport, emprunt, loyers, charges) et calcule le DSCR.
6. Vérification des seuils : chaque seuil (rendement, apport, endettement, DSCR) est vérifié et signalé comme conforme ✓ ou en alerte ⚠.
7. Score : financial_compliance (30 %) et financial_ratios_compliance (25 %) représentent 55 % du score total.
8. Rapport : fiche d'opération immobilière avec le rendement attendu, le plan de financement, le DSCR, et les alertes sur la viabilité de l'opération.

5. Seed data

project_weights

{
  "project_type": "investissement_immobilier_pro",
  "weights": {
    "document_completeness": 0.10,
    "document_consistency": 0.10,
    "identity_consistency": 0.10,
    "cross_document_coherence": 0.15,
    "financial_compliance": 0.30,
    "financial_ratios_compliance": 0.25
  }
}

document_required_categories

{
  "project_type": "investissement_immobilier_pro",
  "required": ["identity", "corporate", "financial", "property"],
  "optional": [],
  "min_docs": {
    "identity": 1,
    "corporate": 3,
    "financial": 2,
    "property": 1
  }
}

financial_thresholds

{
  "project_type": "investissement_immobilier_pro",
  "thresholds": {
    "gross_rental_yield": { "min": 0.04, "dimension": "financial_compliance" },
    "owner_equity_ratio": { "min": 0.20, "dimension": "financial_compliance" },
    "debt_ratio": { "max": 0.35, "dimension": "financial_compliance" },
    "dscr": { "min": 1.1, "dimension": "financial_ratios_compliance" },
    "loan_to_value": { "max": 0.80, "dimension": "financial_ratios_compliance" }
  }
}

6. Tarif